Когда квартира может быть офисом

Когда квартира может быть офисом

Золотая мечта предпринимателя - дешевый офис рядом с домом. Почему не совместить эти параметры и не сделать квартиру офисом? Насколько это правомерно и какой бизнес можно "прописать" в своей квартире?

Моя фирма - мой адрес

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, при отсутствии такового - по месту нахождения иного органа или лица, имеющего право действовать от имени организации без доверенности*(1). Значит, регистрировать фирму в квартире одного из ее учредителей можно. Запрета нет. Тем не менее многие годы налоговые органы методично отказывали в регистрации "домашней" организации. Суды же, напротив, вставали на сторону предпринимателей. Какие аргументы используют стороны, показано в табл. 1 на с. 68 - 69.

Аренда квартиры организацией

Об использовании жилых помещений в предпринимательских целях законодатель говорит немногословно (табл. 2 на с. 69). Суды сходятся во мнении, что аренда квартир юридическими лицами для размещения в них офисов или производственных линий запрещена*(2). На основании п. 3 ст. 288 ГК РФ, в котором сказано, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, можно было бы утверждать, что ограничение касается лишь собственника помещения, а не арендатора. Но есть п. 2 ст. 671 ГК РФ, в котором установлено, что юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Что ждет организацию-арендатора, если она решится нарушить запрет?
Прежде всего проблемы с включением арендных платежей в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль.
Казалось бы, подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество и не ставит их признание в зависимость от статуса арендованного помещения. Но в жизни не все так просто. Существуют две противоположные точки зрения, представленные в табл. 3 на с. 70.
Таким образом, в этом вопросе, как и с регистрацией, наблюдается явное противостояние. С одной стороны, хорошо, что суды опять на стороне предпринимателей. С другой - суда не избежать.
Если систематизировать все "за", то при отстаивании позиции рекомендуем следующие аргументы:
- Налоговый кодекс РФ не ставит возможность учета расходов на аренду жилого помещения в зависимость от того, в каких целях оно должно использоваться согласно жилищному законодательству;
- платежи за аренду помещения под офис являются экономически обоснованными расходами. При наличии документального подтверждения они учитываются в целях налогообложения прибыли независимо от действия норм законодательства иных отраслей, предметом которого налоговые правоотношения не являются*(3);
- факт использования жилого помещения не по назначению устанавливается по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, и не влияет на применение норм налогового законодательства;
- к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой (например, налоговые отношения), согласно части 3 ст. 2 ГК РФ гражданское, жилищное законодательство не применяется.

Наши рекомендации

Переговоры с арендодателем о переводе помещения в нежилое, подтвержденные письменными доказательствами, могут стать дополнительным аргументом в суде в пользу признания расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 N А05-4649/2006-19).

Далее. Налоговые органы могут оспорить сделку в суде. Основание для этого дает п. 38 постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.96, в котором указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
И это не оспорить - придется освободить занимаемое помещение (постановления ФАС Центрального округа от 06.03.2009 N А08-1726/08-22, Западно-Сибирского округа от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), от 03.10.2006 N Ф04-6400/2006(26951-А46-13), от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9), Центрального округа от 15.05.2007 N А08-3046/06-12).

Индивидуальная и профессиональная деятельность

Осуществлять в жилом помещении профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность проживающими в нем на законных основаниях гражданами часть 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает.
Из анализа данной нормы следует, что использование жилого помещения в данном случае допускается, если:
- предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (то есть зарегистрирован в нем);
- предпринимательская деятельность не нарушает прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с ним, так и соседей;
- жилое помещение отвечает установленным требованиям*(4).
С предпринимателями все ясно. Но что такое профессиональная деятельность, Закон, увы, не поясняет.
Только Федеральный закон от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" в части 6 ст. 21 разрешает использовать такое жилое помещение не только для проживания*(5).
Исходя из этого под профессиональной деятельностью, скорее всего, понимаются так называемые самозанятые граждане - адвокаты, независимые бухгалтеры, аудиторы, частнопрактикующие врачи-психотерапевты, оценщики и арбитражные управляющие, люди творческих профессий и т.п.
А может ли индивидуальный предприниматель при этом привлекать наемных работников? Формулировка части 2 ст. 17 ЖК РФ не запрещает им допускать к работе в квартире наемных работников. Ведь даже при их наличии предпринимательскую деятельность все равно ведет сам предприниматель.
Нет законодательных ограничений и по видам индивидуальной и профессиональной деятельности. Это может быть, например, и оказание юридических услуг (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.08.2007 N Ф08-5065/2007), и репетиторство (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 N 17АП-1759/2008-АК), и проведение молебна, религиозных обрядов и церемоний (постановление ФАС Уральского округа от 20.08.2007 N Ф09-6574/07-С3). Единственное ограничение - запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и ч. 3 ст. 288 ГК РФ).

Итак, использовать жилые помещения в коммерческих целях можно только индивидуальным предпринимателям.