Выкуп земель как альтернатива долгосрочной аренде
Выкуп земель как альтернатива долгосрочной аренде
Изменения в ст. 2 Вводного закона, внесенные Законом, прямо предусматривают возможность выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Законом определяются предельные цены выкупа, в рамках которых ценовые показатели должны быть приняты субъектами РФ.
Так, для коммерческих организаций, являющихся собственниками отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений и сооружений на указанных земельных участках, цена участка при его приобретении устанавливается субъектами РФ в пределах:
- 20% кадастровой стоимости для земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек;
- 2,5% кадастровой стоимости для земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Если организация является собственником зданий, строений и сооружений, которые прежде не были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, но которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то такие земельные участки могут быть приобретены данной организацией по ценам, устанавливаемым субъектами РФ в зависимости от численности населения в населенных пунктах:
- свыше 3 млн человек - от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 7,5 до 45% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики;
- от 500 тыс. до 3 млн человек - от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 7,5 до 25,5% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики;
- до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 4,5 до 15% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Некоторые из компаний-собственников до сих пор применяют практику заключения долгосрочных договоров аренды земельных участков (как правило, сроком на 49 лет). С учетом этого и в свете приведенных новелл Закона нами была рассчитана возможность экономического обоснования выкупа из государственной или муниципальной собственности земельных участков, которые в настоящее время арендуются компаниями-собственниками или находятся у них в постоянном (бессрочном) пользовании.
Если на земельном участке имеются некогда отчужденные из государственной или муниципальной собственности здания, строения или сооружения, принадлежащие компании-собственнику, а сам земельный участок находится за пределами городов с численностью населения свыше 3 млн человек, то стоимость приобретения права собственности на участок и выплата земельного налога в течение 49 лет*(1) (далее - выкуп плюс налог на 49 лет) составит 2,5 + (1,5% х 49) = 76% от кадастровой стоимости земельного участка. Сумма же арендных платежей за тот же период (далее - аренда на 49 лет) при благоприятном варианте толкования п. 2 ст. 3 Вводного закона в редакции Закона будет равняться 98% от кадастровой стоимости земельного участка (т.е. разница в 22% кадастровой стоимости не в пользу этого варианта).
Если земельный участок находится в черте города с численностью населения свыше 3 млн человек, то расходы на выкуп плюс налог на 49 лет (в размере 93,5% от кадастровой стоимости земельного участка) все равно будут ниже (на 4,5% кадастровой стоимости) расходов на аренду на 49 лет, которая также составит 98% от кадастровой стоимости.
Если на земельном участке имеются здания, строения или сооружения, принадлежащие компании-собственнику, которые не были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, то при условии, что:
а) земельный участок находится за пределами городов с численностью населения свыше 500 тыс. человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 78 до 88% кадастровой стоимости;
б) земельный участок находится в черте города с численностью населения от 3 млн до 500 тыс. человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 81 до 99% кадастровой стоимости;
в) земельный участок находится в черте города с численностью населения свыше 3 млн человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 81 до 118,5% кадастровой стоимости. Итак, проведенный расчет показал, что даже при благоприятном варианте толкования в отношении размера арендных платежей п. 2 ст. 3 Вводного закона в редакции Закона сумма арендных платежей за 49 лет в подавляющем большинстве случаев значительно выше расходов на выкуп земель вместе с уплатой земельного налога за тот же период. При этом очевидно, что в случае выкупа земельного участка он и по истечении 49 лет будет находиться в собственности компании - необходимости заключать новый договор аренды либо заново производить какие-либо неналоговые платежи не возникнет.
Между тем при долгосрочной аренде, в отличие от выкупа, отсутствует необходимость производить единовременные крупные платежи. Периодическая уплата аренды в течение 49 лет может в итоге оказаться выгоднее выкупа именно вследствие своей растянутости во времени. Для осуществления же крупномасштабных приобретений требуется привлечение значительных финансовых средств (как собственных, так и заимствованных).
Однако в пользу выкупа земельных участков свидетельствует то обстоятельство, что собственник недвижимости подвержен меньшему объему рисков, нежели арендатор. Кроме того, собственник, используя земельные участки в качестве обеспечения (залог недвижимости), может на более выгодных условиях, чем арендатор, привлекать финансирование.
В завершение следует еще раз подчеркнуть, что для юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, возможный срок приобретения таких земельных участков в собственность по обозначенным выше льготным ценам продлен до 1 января 2013 г. Тем не менее с учетом необходимых объемов финансирования и сложностей, зачастую возникающих при приобретении и регистрации прав на недвижимое имущество, компаниям энергетического сектора, владеющим инфраструктурными объектами, имеет смысл безотлагательно оценить рассмотренные аспекты земельного законодательства РФ и принять по ним соответствующие бизнес-решения.
< Предыдущая | Следующая > |
---|
Внимание! Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте прямо сейчас
Что нужно помнить при составлении юридического документа
Приступая к составлению нужного вам юридического документа, необходимо понимать, что вы будете составлять не просто письмо другу или знакомому, а официальный документ, который имеет свою особенную, определенную законодательную форму. Если же вы чувствуете, что у вас не хватает юридических знаний, чтобы написать такой документ и правильно сформулировать свои требования, обращайтесь за помощью. Наши юристы помогут вам составить исковое заявление, заявление в суд либо иной документ по всем правилам, согласно всем тонкостям действующего законодательства. Составленный документ точно не останется незамеченным в нужной инстанции. На сайте содержится большое количество образцов.
Для чего нужны образцы и как ими правильно пользоваться
Необходимость обращения в суд возникает тогда, когда право физического либо юридического лица нарушено и у этого лица отсутствует иной способ для его защиты помимо обращения в суд, если законом не предусмотрена альтернатива.
Вы решили обратиться в суд. У вас есть два варианта: первый найти специалиста; второй составить исковое заявление (заявление) в суд самостоятельно. В первом случае все достаточно просто, нужно оплатить работу специалиста и получить юридическую услугу в виде готового искового заявления. Во втором случае сложнее.
Написание искового заявления в суд потребует от вас не только владение терминами права, но и еще знание актуального (действующего) законодательства. Если у вас этого нет, то вам понадобятся образцы, шаблоны, типовые формы, имеющиеся на нашем сайте.
Надо помнить, что образцы исковых заявлений бывают разного содержания. Одни могут быть изготовлены в форме шаблона (типовой формы), другие в виде реальных исковых заявлений. Шаблон искового заявления, как правило, не содержит детального описания обстоятельств, послуживших для обращения в суд. Эти обстоятельства составителю заявления предлагается вписать в содержание искового заявления самостоятельно. Однако сделать без соответствующей подготовки это не просто. В случае если вам не удается правильно составить исковое заявление на основе шаблона, то вы смотрите образцы исковых заявлений с готовым содержанием.
Рассмотрим все на примере. Вам нужно составить исковое заявление в суд о взыскании долга. Поисковая система нашла множество образцов. Возьмем образец искового заявления о взыскании долга по договору займа. У вас имеется расписка должника, но должник не желает добровольно без суда возвращать долг. Нужно подавать исковое заявление в суд о взыскании денег по расписке. Образец, который вы нашли, выполнен в форме шаблона. С такого шаблона достаточно сложно составить содержательное исковое заявление. В этом случае вам нужно обратиться к образцу, изготовленному на основе реального искового заявления, каковым является вот этот образец искового заявления о взыскании долга по договору займа. Во втором случае, составленный Вами образец искового заявления в суд о возврате долга, будет полностью соответствовать процессуальным требованиям, а значит, будет принять судом к рассмотрению с первого раза.
Новые образцы
- Образец, шаблон, бланк доверенности на директора
- Бесплатная консультация юриста
- Заявление о рассмотрении дела без моего участия образец
- Заявление в суд о выдаче дубликата судебного приказа образец
- Как заказать исковое заявление онлайн. Где это можно сделать
- Подготовка искового заявления: поручить юристу или составить самому?
- Исковое заявление о взыскании денежных средств по договору о поставке товара под реализацию
- Претензия о до судебном урегулировании спора (договор о поставке товара под реализацию)
- Требование об исполнении мирового соглашения
- Перечень документов для оформления гаражного бокса
Популярные образцы
- Библиотека образцов. Исковые заявления, доверенности, жалобы, ходатайства, образцы, шаблоны, формы. Исковое заявление в суд: образец, форма, шаблон, правила составления и основания иска. Актуальность 2016 год.
- Апелляционная жалоба Образец
- Скачать образец расписки в получении денег за земельный участок и жилой дом (по договору купли-продажи)
- Исковое заявление о признании брака недействительным
- Исковое заявление о снятии с регистрационного учета
- Заказать книгу
- Скачать образцы документов из "Пакета кадровика"
- Примерный образец. Справка для предъявления по месту требования.
- Претензионное письмо
- Заявление об отмене судебного приказа
- Апелляционная жалоба Образец
- Иск об определении порядка общения с ребенком Образец
- Заявления, образцы, шаблоны, формы.
- Прием на работу по совместительству
- Заявление о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам
- Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока
- Исковое заявление о лишении родительских прав