Покупка жилья – как избежать обмана

Как избежать обмана при покупке жилья

Городское и загородное жилье

Рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.
В городском жилом фонде обычно выделяют дома:
панельные;
кирпичные;
монолитные;
улучшенной планировки.

Качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос и цены.

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения — повышенным спросом пользуется жилье в ближайшем пригороде, с наличием современных коммуникаций (электричества, газа, канализации, водопровода, телефона), вблизи мест отдыха (водоемов, леса), с возможностью обеспечения личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья:
новое строительство (застройка),
старая застройка,
незавершенное строительство.

Примечание. Следует отметить, что загородным жильем, как правило, признаются только те жилые дома, в которых разрешена регистрация. Дома на садовых участках ранее в эту категорию не входили. Конституционный Суд РФ признал запрет на регистрацию граждан по месту жительства в пригодном для постоянного проживания строении, расположенном на садовом земельном участке, находящемся на землях населенных пунктов, не соответствующим Конституции РФ. Эта норма подлежат изменению. А пока признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

На уровень деловой активности на этом рынке влияет время года: осень — затухание рынка, весна и лето — период подъема.

Выбор квартиры для покупки (практические советы)

Существует несколько способов подбора квартиры:
просмотр объявлений (в СМИ, Интернете, на рынке частных объявлений);
помощь знакомых;
обращение в организации, специализирующиеся на подборе и оформлении покупки и продажи жилья;
комбинация нескольких из указанных способов.

Об осмотре квартиры покупатель и продавец договариваются заранее с учетом интересов обеих сторон.

Покупатель при осмотре квартиры должен обращать внимание не только на ее общее состояние, но прежде всего на сантехнику, отопление, состояние локальных коммуникаций для подачи энергии и воды, на внешние стены и их состояние. При осмотре квартиры любые мелочи существенны, они могут повлиять на решение о ее покупке или на цену.

Наиболее ответственная часть подготовки к покупке квартиры — проверка юридической чистоты сделки. Покупателю целесообразно обратиться в ДЕЗ и получить архивную выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто был прописан в данной квартире и куда именно были выписаны из нее люди.
Пример
Гражданин Я. вместе с семьей временно переехал из принадлежавшей ему квартиры в другой город. В период их отсутствия квартира была занята гражданином Т., который по поддельной доверенности продал ее. Впоследствии квартира была перепродана два раза добросовестным покупателям. Узнав о случившемся, Я. предъявил иск о признании недействительными доверенности и всех договоров купли-продажи и выселении последнего приобретателя из квартиры вместе с семьей.
Поскольку квартира выбыла из собственности гражданина Я. помимо его воли, суд, в соответствии с законом, удовлетворил иск, признав все сделки недействительными и выселив добросовестного покупателя из спорной квартиры.

Желательно также, чтобы продавец представил справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Необходимо проверить, когда именно была приватизирована квартира. Если приватизация прошла до 1992 г., важно учесть следующее обстоятельство: были ли в квартире на тот момент зарегистрированы несовершеннолетние и участвовали ли они в приватизации. По действовавшему до 1992 г. законодательству они могли не включаться в приватизацию, но, достигнув совершеннолетия, они могут решить, что их права ущемлены, и оспорить сделку через суд, который признает приватизацию недействительной.

Если квартира унаследована, необходимо по мере возможности убедиться, что все наследники участвовали в принятии этого наследства.

Словом, при проверке квартиры надеяться только на свои силы покупателю нецелесообразно, имеет смысл обратиться за помощью к компетентным специалистам-риэлтерам.

Для проведения сделок с жильем желательно обратиться в риэлтерскую фирму, имеющую хорошую репутацию и многолетний опыт работы. Фирма проверит "юридическую чистоту" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

Расчет по сделке происходит только между покупателем и продавцом, посредник может присутствовать при расчетах, оказывать помощь, консультировать, но стороной сделки он не является. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

Большая часть операций с недвижимостью осуществляется с непосредственным участием посредников — риэлтерских компаний и отдельных риэлтеров. Мошенники, действующие под видом риэлтеров, часто используют различные схемы-прикрытия для совершения противоправных действий с целью обмана граждан, участвующих в приобретении жилья.

Чаще других используются следующие схемы обмана граждан, участвующих в сделках купли-продажи жилья:
"закрытое" агентство;
фирма-однодневка;
авансовые платежи;
финансовые пирамиды;
фиктивное инвестиционное строительство;
неравноценный обмен;
передача квартиры государству;
доверенность, в том числе, генеральная.

Характерная черта подобных мошеннических схем — отсутствие физического принуждения граждан к заключению явно невыгодных для них сделок. Чаще всего обманутый недобросовестным риэлтером клиент "добровольно" отказывается от собственного жилья или сбережений.

Прежде всего, недоверие должны вызывать компании, работающие по так называемой "закрытой" схеме, когда покупателю в обмен на его квартиру предлагаются другие квартиры, но при этом не сообщается ни цена их покупки, ни цена их продажи.

Покупатель, поторопившийся подписать договор на подобных условиях, может впоследствии обнаружить, что обязался заплатить риэлтерам комиссионные в размере 12—15% от стоимости покупки, на что он вовсе не рассчитывал. Доказать обман в суде не удастся, ведь документы были подписаны клиентом добровольно.

При совершении сделки с жильем существует опасность столкнуться с фирмой-однодневкой, сама цель создания которой — обман клиента. Получив от клиента деньги (в размере комиссионных, залога или полной стоимости квартиры), мошенники присваивают их и скрываются.

При этом подобная фирма может внешне выглядеть респектабельной компанией, иметь дорогой офис, показывать клиентам квартиры, но цели будет преследовать исключительно криминальные — отъем денег у граждан, обратившихся к ее услугам. Методы работы с клиентами у сотрудников таких фирм откровенно мошеннические — их заманивают невысокими ценами на жилье, показывают им подставные квартиры, применяют психологическую обработку.

Избежать такого откровенного обмана можно, лишь последовательно придерживаясь некоторых общепринятых правил.

Прежде всего, необходимо внимательно изучить договор на оказание услуги, который предложат подписать сотрудники риэлтерской фирмы, показать образец договора компетентному в жилищных спорах юристу. Если в просьбе предоставить образец договора будет отказано, от сотрудничества с фирмой следует отказаться. Если же договор все же заключен и подписан, необходимо получить один из экземпляров. Договор будет служить документальным свидетельством того, что фирма приняла на себя определенные обязательства по оказанию четко определенных услуг.

Одно из неправомерных действий со стороны сотрудника риэлтерской фирмы — требование оплаты за просмотр вариантов. Такое намерение чаще всего маскируется условием оплаты только в том случае, если хозяин квартиры согласен на продажу и квартира полностью устраивает покупателя. Однако при этом договор под каким-либо предлогом не подписывается или в его тексте содержится замаскированное положение о том, что фирма никакой ответственности за результат сделки не несет. Обман происходит с использованием подставных лиц, которые выдают себя за хозяев квартиры, а потом под надуманным предлогом отказываются от сделки. Выплаченные риэлтеру деньги за подобный "просмотр" получить обратно практически невозможно.

Довольно часто встречаются предложения обменять квартиру в городе на жилье в пригороде с существенной доплатой. В большинстве случаев это мошеннические схемы отъема жилья у малообеспеченных, недееспособных, зависимых от алкоголя или наркотиков граждан, которые в результате лишаются городского жилья и не получают обещанной доплаты. При покупке квартиры необходимо внимательно изучить ее историю. Если станет известно, что она хотя бы раз была передана от одного хозяина другому по подобной схеме, от покупки следует отказаться. После выявления факта подобного мошенничества все последующие сделки с квартирой признаются недействительными. Суд лишит последнего покупателя права собственности на такую квартиру, если признает, что она выбыла из собственности первоначального владельца помимо его воли, а вернуть выплаченные за нее деньги будет чрезвычайно сложно.

Явно заниженная цена на квартиру — один из несомненных признаков обмана, в который мошенники хотят вовлечь покупателя. При этом используется распространенный метод так называемой "финансовой пирамиды". Условием приобретения жилья по заниженной стоимости ставится привлечение к подобной сделке еще нескольких участников. Под разными предлогами выполнение своих обязательств фирма-организатор "пирамиды" постоянно откладывает, пока не выясняется, что выполнить их она не в состоянии. В результате участник такой "пирамиды" жилья не получает и не может вернуть вложенные в нее средства.

В случае продажи квартиры не должны вызывать доверия и обещания риэлтеров продать ее за явно завышенную цену. За такими обещаниями скрывается стремление лишь привлечь как можно больше клиентов. Сделка на предложенных первоначально условиях совершена не будет, продавцу предложат снизить цену, после чего сделка может быть реализована в действительности. Подобные предложения нельзя квалифицировать как мошенничество, но в данном случае риэлтерская фирма преследует свои интересы, пренебрегая интересами клиента.

Особое внимание необходимо проявить при оформлении сделки на приобретение квартиры, которая перешла к продавцу в порядке наследования. Наряду с жильем, права собственности на которое оформлены в полном соответствии с законодательством, на рынке недвижимости присутствуют откровенно мошеннические варианты. Часто в них используются квартиры умерших собственников, которые не имели наследников. Такие квартиры должны переходить в собственность государства через 6 месяцев после открытия наследства, если никто из наследников не предъявил на них законные права. Используя базы данных о таких квартирах, мошенники находят подставных лиц (однофамильцев, дальних родственников, не имеющих права наследования) и через суд пытаются признать за ними право собственности, что им иногда удается.

Чтобы обезопасить себя от подобного вида мошенничества, необходимо тщательно проверить все документы, навести справки о том, как происходило принятие наследства. Осторожность нужно проявлять и при рассмотрении вариантов покупки жилплощади, смерть владельца которой наступила в результате насильственных действий. В результате возможных разбирательств сделка по приобретению такого жилья может быть признана недействительной.

К любым предложениям, связанным с приобретением жилья за минимальные средства, необходимо относиться с большой осторожностью. Это касается и всякого рода лотерей, в которых разыгрываются квартиры и другая жилплощадь. Выигрыши в таких лотереях подчас получают подставные лица, а затраченные на участие в них средства вернуть невозможно.

При оформлении сделок с использованием доверенности необходимо проявлять особую внимательность. Первое, что должен сделать потенциальный покупатель — уточнить у нотариуса, удостоверившего доверенность, имеет ли она силу на момент предъявления, проверить правильность ее оформления и навести справки о лице, выдавшем такую доверенность. Следует иметь в виду, что доверенность в ряде случаев прекращает свое действие. К таким случаям относятся:
истечение срока доверенности;
отмена доверенности лицом, ее выдавшим;
смерть лица, выдавшего доверенность;
признание лица, выдавшего доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
признание лица, получившего доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Во всех этих случаях сделка, совершенная по доверенности, будет признана недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо лично познакомиться с продавцом квартиры, выдавшим посреднику доверенность.

Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Согласно Гражданскому кодексу РФ, если договор не исполняется по вине задаткодателя, деньги ему не возвращают. В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.

Недобросовестные риэлтерские компании могут использовать положение о задатке в целях получения прибыли, обманывая своих клиентов. Чаще всего в таких случаях после заключения договора задатка выясняется, что предложенная квартира имеет сомнительную юридическую чистоту. Покупатель вынужден отказаться от ее приобретения, но поскольку именно от него исходит инициатива отказа от заключения договора на приобретение квартиры, фирма отказывается вернуть ему задаток.

В этом случае существует возможность вернуть переданные в качестве задатка средства, но для этого необходимо доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоставившей необходимой информации о квартире (обо всех сделках купли-продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квартиры и т.п.).

Распространенный способ приобретения жилья путем инвестирования в его строительство требует особой осторожности при выборе компании, предлагающей подобные услуги, несмотря на то, что одним из участников подобного проекта выступает, как правило, администрация города или района. В реализации таких проектов участвуют несколько компаний, взаимные обязательства которых составляют цепочку, и она может быть разорвана в любом месте из-за чьей-то намеренной недобросовестности или непреднамеренной ошибки. Разбирательства в таких ситуациях затягиваются на неопределенное время, в результате граждане-соинвесторы лишаются того, что они рассчитывали приобрести, заключая договор инвестирования. Вложенные средства возвратить, как правило, со временем частично удается, но вследствие удорожания жилья купить квартиру на них уже невозможно.

Защита прав участников сделки

Права участников сделки охраняются нормами гражданского законодательства. Каждый из них может подать исковое требование о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение — необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другой способ защиты гражданских прав — восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Например, сделку с жилыми помещениями, произведенную под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки, суд может признать недействительной и возвратить стороны в первоначальное состояние — каждая из сторон будет обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах.

Другими способами защиты гражданских прав могут быть:
признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
самозащита права;
возмещение убытков;
взыскание неустойки;
компенсация морального вреда
и некоторые другие.