Преимущественное право на приватизацию

Преимущественное право на приватизацию

Малому и среднему бизнесу предоставлены временные привилегии в приватизации арендуемых помещений. Это стало возможным благодаря принятию Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Законом N 159-ФЗ было внесено изменение в Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Конкретно: к общему порядку приватизации была отдельным федеральным законом приплюсована возможность установления особенностей приватизации для субъектов малого и среднего бизнеса (далее - субъекты МСБ). Таким законом и стал рассматриваемый Закон N 159-ФЗ. Для решения вопросов, не урегулированных Законом N 159-ФЗ, следует руководствоваться Законом о приватизации.
Новый порядок будет действовать с 5 августа 2008 г. до 1 июля 2010 г. Можно только предполагать, что будет после 1 июля 2010 г.: либо действие Закона N 159-ФЗ будет продлено, либо для субъектов МСБ вообще не будет никаких особенностей, либо они будут предусмотрены уже совсем другим законом.
С даты вступления Закона N 159-ФЗ в силу инициаторами приватизации могут стать орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления. Субъектам МСБ позволено инициировать процесс приватизации только с 1 января 2009 г. Таким образом, с подготовкой необходимого пакета документов следует поторопиться, учитывая устоявшуюся практику чиновничьего затягивания любых процессов оформления.
Особенность приватизации для субъектов МСБ состоит в предоставлении им преимущественного права перед другими желающими приобрести в собственность лакомые кусочки недвижимости. Именно в такой форме государство решило оказать поддержку субъектам МСБ. Но все не так радужно, как кажется после первого прочтения.

Кто нынче в шоколаде?

Закон N 159-ФЗ распространяет свое действие на субъекты малого и среднего бизнеса. Критерии приведены в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о малом и среднем предпринимательстве). Напомним их читателям.
К субъектам МСБ относятся потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением ГУП и МУП), индивидуальные предприниматели, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям.
В уставном (складочном) капитале (паевом фонде) юридических лиц суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, иностранных юридических лиц и граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов не должна превышать 25% (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов).
Доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами МСБ, не должна превышать 25%.
Средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения:
- для средних предприятий - от 101 до 250 человек включительно;
- для малых предприятий - до 100 человек включительно; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до 15 человек.
Выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения:
- для микропредприятий - 60 млн руб.;
- для малых предприятий - 400 млн руб.;
- для средних предприятий - 1000 млн руб.
Предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год без учета НДС для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства установлены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 N 556 и применяются к отношениям, возникшим с 1 января 2008 г.

Кого обделили?

Повезло не всем представителям малого и среднего бизнеса. Преимущественное право на приватизацию не распространяется на следующих субъектов:
- субъектов МСБ, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);
- кредитные и страховые организации (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбарды;
- участников соглашений о разделе продукции;
- лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
- лиц, являющихся нерезидентами РФ, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации (ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 3 ст. 14 Закона о малом и среднем предпринимательстве).

Обязательные условия

Воспользоваться преимущественным правом на приватизацию субъект МСБ сможет только при выполнении следующих четырех условий:
Арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно не менее трех лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества.
Арендная плата перечислялась в течение всего срока аренды надлежащим образом.
Площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения.
Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью четвертой ст. 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Добавим, что Закон N 159-ФЗ не позволяет приватизировать имущественные комплексы государственных или муниципальных унитарных предприятий, недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, а также недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

Особый перечень имущества

Три первых условия достаточно просты и понятны. А вот четвертое заслуживает особого внимания.
Законом N 159-ФЗ внесены изменения в часть четвертую ст. 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве, в соответствии с которыми органы исполнительной власти РФ и субъектов, а также органы местного самоуправления утверждают перечни государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСБ и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСБ. Теперь порядок формирования таких перечней конкретизирован.
В указанные перечни включается государственное и муниципальное имущество, свободное от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов МСБ). Это имущество может быть использовано только в целях предоставления его в аренду на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы субъектам МСБ и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСБ). Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в Интернете на официальных сайтах утвердивших их уполномоченных органов.
То есть имущество, включенное в указанный перечень, может передаваться только в аренду и соответственно не подлежит приватизации ни субъектами МСБ, ни любыми другими претендентами. Очевидно, таким образом государство создает некий резервный имущественный фонд, который призван обеспечить необходимую материальную базу для развития малого и среднего бизнеса в будущем.

Порядок приватизации субъектами МСБ

Подробный порядок реализации субъектами МСБ преимущественного права на приватизацию содержится в статьях 4 и 9 Закона N 159-ФЗ. Результатом этого процесса является заключение договора купли-продажи и оформление залога на это имущество (при приобретении на условиях рассрочки) или отказ в его заключении в случаях, определенных Законом N 159-ФЗ.
Необходимо отметить, что уступка субъектами МСБ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.
Субъекты МСБ утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в случае отказа от заключения договора купли-продажи, неподписания такого договора в указанный срок, а также в случае расторжения подписанного договора в связи с существенным нарушением его условий арендатором.

Финансовые условия приватизации

Оплата государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права, может быть как единовременной, так и в рассрочку, срок которой устанавливается законами субъектов РФ. Если имущество приватизируется на условиях рассрочки оплаты, то на сумму рассрочки начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Цена приватизируемого имущества устанавливается с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Жаловаться можно, но быстро!

Если арендуемое субъектом МСБ помещение по неизвестным причинам ушло в другие руки, несмотря на соответствие самого субъекта МСБ и арендуемого им помещения условиям, определенным Законом N 159-ФЗ, "обиженный" субъект МСБ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Для такого обращения в суд установлен двухмесячный срок с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его преимущественного права.

Подведем итоги

Получается, что никаких финансовых послаблений для субъектов МСБ в Законе N 159-ФЗ не предусмотрено. Особенность состоит только в преимущественном праве приобретения в собственность, воспользоваться которым можно при выполнении не таких уж и простых условий и пока только в течение двух лет с хвостиком.
Конечно, не стоит забывать про упрощение процедуры. Все же есть реальное упрощение процедуры реализации: она проводится без проведения публичных торгов по рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Итак, субъекты МСБ получили преимущественное право и упрощение процедуры его оформления. Это хорошо.
Однако представляется, что на практике может возникнуть масса не учтенных в Законе N 159-ФЗ вопросов.

Проблемы, порождаемые Законом N 159-ФЗ

Начнем с лимита площадей, которые могут быть приватизированы в упрощенном порядке. Напомним, что размер площади устанавливается законом субъекта РФ. До этого момента преимущественное право не может быть реализовано субъектами МСБ.
В переходных положениях Закона N 159-ФЗ установлено, что если до 1 января 2009 г. субъекты РФ не воспользуются предоставленным правом и не установят предельные значения, то во внимание будет приниматься лимит, определенный федеральным Правительством. Срок для этого ведомства тот же - до 1 января 2009 г.
Но вот когда исполнительные органы власти соизволят подготовить и утвердить документы, устанавливающие нужные величины? Вопрос остается открытым.
На первый взгляд этот вопрос может показаться не таким уж и важным. Вместе с тем начать процедуру оформления документов невозможно без наличия установленных предельных значений. Хочется задать вопрос законодателю: зачем из первоначальной редакции исключена норма о 500 кв.м? Ведь при наличии установленного лимита в самом Законе реализация его положений была бы возможна уже с момента вступления Закона в силу.
Ответ напрашивается сам собой: очевидно, для того, чтобы органы власти успели "распорядиться" недвижимым имуществом с целью избежать его перераспределения в руки малого и среднего бизнеса. Такие возможности у власти имеются.
Во-первых, это реализация государственного или муниципального имущества на торгах с тем, чтобы реализовать его по более выгодной цене.
Во-вторых, это включение "нужных" площадей в программу поддержки малого предпринимательства, о которой говорится в ст. 3 Закона N 159-ФЗ и части четвертой ст. 18 Закона о малом и среднего предпринимательстве. Предоставленная субъектам РФ свобода самостоятельно определять перечень имущества, в отношении которого возможна реализация преимущественного права выкупа субъектами МСБ, может способствовать расцвету коррупции, борьба с которой является одним из приоритетнейших направлений президентской программы.
Минимальные размеры площадей также не установлены Законом N 159-ФЗ. Это в свою очередь предоставляет властям возможность установить, например, лимит в 5 кв.м, на которые может рассчитывать МСБ. Никаких ограничений нет, следовательно, решение субъекта РФ может сделать Закон N 159-ФЗ фактически не работающим на территории отдельно взятого региона.
Несколько слов о неоправданном, на наш взгляд, ограничении, установленном Законом N 159-ФЗ.
Так, действие Закона N 159-ФЗ распространяется на арендаторов, не допустивших за время договорных взаимоотношений нарушений условий по уплате арендных платежей. Такое ограничение ущемляет права тех арендаторов, которые, например, уже были привлечены к ответственности как в судебном, так и в досудебном порядке. Оправдана ли двойная ответственность для таких нарушителей, которые, оступившись один раз, заплатили за свой промах штрафами и пенями? А теперь еще вдобавок к этому и Закон N 159-ФЗ к ним неприменим.
Установленное ограничение следовало бы заменить положением, которое предоставляет преимущественное право на выкуп арендованных помещений субъектам МСБ, которые на момент реализации права не имеют задолженности по арендным платежам, а также пеней за ее просрочку.
В ходе реализации Закона N 159-ФЗ может возникнуть следующий вопрос: имеется ли возможность его применения, если в отношении арендуемых площадей последовательно заключались несколько договоров аренды, а также если договоры аренды заключались с разными организациями, например с правопреемниками предыдущего арендатора? По смыслу Закона N 159-ФЗ в таких случаях у субъектов МСБ преимущественное право возникает. Вместе с тем размытые формулировки допускают возможность его ограничительного толкования.
Впрочем, в Законе N 159-ФЗ для предпринимателей имеются и некоторые лазейки. Например, воспользоваться правом на упрощенную приватизацию могут и представители крупного бизнеса. Для этого достаточно, чтобы крупная организация стала участником общества с ограниченной ответственностью (ООО), арендующего требуемые помещения, на которое Закон N 159-ФЗ распространяется. Не секрет, что у малого бизнеса зачастую едва хватает средств даже не на выкуп, а на аренду помещений, а у крупного бизнеса их предостаточно.
Малое предприятие, претендующее на помещения в престижных районах, становится лакомым кусочком для больших денег. Отметим, что такая организационно-правовая форма, как ООО, позволяет в наиболее короткие сроки оформить переход доли к новым владельцам.