В каких случаях возможен залог имущества, находящегося в общей совместной собственности?
Возможность залога имущества, находящегося в общей совместной собственности, возникает только по согласию всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме (п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Следует заметить, что указанная норма противоречит п.2 ст. 253 ПС РФ, в котором таковое согласие предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Следуя правилу о том, что нормы специального закона превалируют над нормами общего, можно сделать вывод, что требования ФЗ «Об ипотеке» исключают презумпцию молчаливого согласия. Согласие всех физических лиц, являющихся собственниками общей совместной собственности, должно быть нотариально удостоверено. Согласие юридических лиц может даваться в простой письменной форме, с соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна быть изложена в следующей редакции: «Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме». В соответствии с п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Гражданский кодекс РФ в ст. 26 — 38 подробно регулирует правила заключения сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ (ст. 60) также освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически невозможна. Во первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита, т.к. возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким образом, такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками. А здесь мы видим широкое поле для злоупотреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достигнув совершеннолетия либо получив статут дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 178 и 179 ГК РФ. Таким образом, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны государства, и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуются. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утерянному, т. е. практически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной и не будет подле жать применению в ближайшем будущем.

Обращение взыскания, по общему правилу на недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке. Но законодательство предусмотрело и внесудебный порядок обращения взыскания.

Использование внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя. Однако обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в ряде случаев запрещено действующим законодательством. Эти случаи изложены в п. 6 статьи 349 ГК РФ и в п. 2 статьи 55 Закона об ипотеке. Наиболее спорной из них является норма, изложенная как в подпункте 1 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке, так и в подпункте 1 п.6 ст. 349 ГК РФ.

Формулировка ее следующая «Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если 1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа».

Бесспорным примером использования этой нормы может служить заключение договора залога на имущество, принадлежащее на праве собственности несовершеннолетним лицам. Поскольку в силу ст. 37 Гражданского кодекса РФ для оформления сделок с участием несовершеннолетних требуется разрешение органов опеки и попечительства, то в данном случае возможен только судебный порядок обращения взыскания на предмет залога.

Характерной особенностью этой нормы является сам факт наличия необходимости получения согласия или разрешения другого лица или органа для исключения возможности внесудебного порядка реализации заложенного имущества. Об этой особенности высказался и ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 11.06.2008 года по делу №А39-5213/2006-425/5.

Многие полагают, что сформулированная таким образом норма п.п.1, п. 6 ст. 349 ГК РФ норма п.п.1 п.2 статьи 55 Закона об ипотеке делает невозможным взыскание во внесудебном порядке на имущество, являющееся совместной собственностью супругов, особенно при залоге недвижимого имущества. Считаю данную позицию достаточно спорной. В соответствии с п.3 ст. 35 Семейного кодекса только для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению другим общим имуществом согласие другого супруга предполагается.

Если же мы обратимся к подпункту 4 п. 2 статьи 55 Закона об ипотеке, который следует после рассматриваемого нами подпункта 1 , то увидим, что согласно этой норме удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если «предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке». Исходя из этой формулировки, подпункт 4 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке содержит запрет только на случай, когда сособственник общей собственности не дал согласия на залог недвижимого имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Имущество в соответствии с гражданским кодексом может находиться не только в общей долевой собственности, но и в общей совместной собственности. Пунктом 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ установлено, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Согласно п. 2 ст. 34 Семейного Кодекса РФ любое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, является собственностью обоих супругов. По моему мнению, если законодатель выделил условия ограничения по взысканию заложенного недвижимого имущества, находящегося в общей собственности в самостоятельную норму, то факт возможности внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, прослеживается в законодательстве достаточно отчетливо. В данном случае при заключении договора залога недвижимого имущество, являющегося совместной собственности супругов, необходимо потребовать нотариально удостоверенное согласие одного из супругов на передачу в залог недвижимого имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Надо отметить, что режим совместной собственности может быть изменен на основании брачного договора. Супругам может принадлежать имущество и на праве личной собственности. Это имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Если супруг докажет принадлежность ему закладываемого недвижимого имущества на праве личной собственности, то согласие другого супруга не требуется.

Другим примером использования правовой нормы п.п.1 п.2 ст. 55 Закона об ипотеке можно считать внесудебное обращение взыскания на права аренды земельного участка по договору залога. В соответствии с п.4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка, если срок аренды менее пяти лет. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, залог прав аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его письменного уведомления (п.1.1. статьи 62 Закона об ипотеке). В части 5 статьи 22 ЗК РФ также указано, что арендатор земельного участка вправе передать в залог права аренды без согласия собственника при условии его уведомления. При этом, норма ч. 5 ст. 22 ЗК РФ является диспозитивной, что позволяет арендодателю и арендатору самим определить в договоре аренды на земельный участок условие о наличии согласия при залоге арендных прав.

Исходя из перечисленных норм закона, следует, что если в договоре аренды на земельный участок указано условие, обязывающее арендатора получить согласие арендодателя на передачу прав аренды земельного участка в залог, то возможность внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество исключается, несмотря на то, что согласие арендодателя имеется. Это подтверждается положениями Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.06.2008 года по делу №А39-5213/2006-425/5. При этом, права аренды на земельный участок и закладываемые объекты недвижимости, должны принадлежать физическому лицу, так как, исходя из смысла п.п.1 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, ограничения на внесудебный порядок обращения взыскания устанавливаются только для ипотеки имущества физического лица. Если в договоре аренды на земельный участок отсутствует обязанность арендатора получить согласие собственника земельного участка на передачу своих арендных прав в залог, и срок по договору аренды составляет более пяти лет, то ограничения на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество отсутствует.

Рассмотренные мною примеры использования нормы подпункта 1 пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке и нормы подпункта 1 пункта 6 статьи 349 ГК РФ не являются исчерпывающими.

Возвращаясь к формулировке рассматриваемой нормы, хочу сделать вывод:
- во-первых, согласие требуется только при заключении договора залога имущества принадлежащего физическому лицу;
- во-вторых, требование согласия или разрешения должно быть обязательным в силу какой-то определенной нормы;
- в-третьих, согласие или разрешение должно быть другого лица или органа, т.е. лица или органа, прежде всего не являющегося сособственниками закладываемого имущества.

ст. 446 ГПК Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
Читаю дальше.
ст. 78 закона об ипотеке Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Т.е. если условие не соблюдается, обращение взыскания не будет являться основанием.

Заказать образец из архива сайта

Образцы, шаблоны, формы, для чего они нужны

Необходимость обращения в суд возникает тогда, когда право физического либо юридического лица нарушено и у этого лица отсутствует иной способ для его защиты помимо обращения в суд, если законом не предусмотрена альтернатива.

Вы решили обратиться в суд. У вас есть два варианта: первый найти специалиста; второй составить исковое заявление (заявление) в суд самостоятельно. В первом случае все достаточно просто, нужно оплатить работу специалиста и получить юридическую услугу в виде готового искового заявления. Во втором случае сложнее.

Написание искового заявления в суд потребует от вас не только владение терминами права, но и еще знание актуального (действующего) законодательства. Если у вас этого нет, то вам понадобятся образцы, шаблоны, типовые формы, имеющиеся на нашем сайте.

Как правильно пользоваться образцом

Надо помнить, что образцы исковых заявлений бывают разного содержания. Одни могут быть изготовлены в форме шаблона (типовой формы), другие в виде реальных исковых заявлений. Шаблон искового заявления, как правило, не содержит детального описания обстоятельств, послуживших для обращения в суд. Эти обстоятельства составителю заявления предлагается вписать в содержание искового заявления самостоятельно. Однако сделать без соответствующей подготовки это не просто. В случае если вам не удается правильно составить исковое заявление на основе шаблона, то вы смотрите образцы исковых заявлений с готовым содержанием. 

Рассмотрим все на примере. Вам нужно составить исковое заявление в суд о взыскании долга. Поисковая система нашла множество образцов.

Возьмем образец искового заявления о взыскании долга по договору займа. У вас имеется расписка должника, но должник не желает добровольно без суда возвращать долг. Нужно подавать исковое заявление в суд о взыскании денег по расписке. Образец, который вы нашли, выполнен в форме шаблона.

С такого шаблона достаточно сложно составить содержательное исковое заявление. В этом случае вам нужно обратиться к образцу, изготовленному на основе реального искового заявления, каковым является вот этот образец искового заявления о взыскании долга по договору займа.

Во втором случае, составленный Вами образец искового заявления в суд о возврате долга, будет полностью соответствовать процессуальным требованиям, а значит, будет принять судом к рассмотрению с первого раза.