БИБЛИОТЕКА ОБРАЗЦОВ

Выкуп земель как альтернатива долгосрочной аренде

Изменения в ст. 2 Вводного закона, внесенные Законом, прямо предусматривают возможность выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Законом определяются предельные цены выкупа, в рамках которых ценовые показатели должны быть приняты субъектами РФ.
Так, для коммерческих организаций, являющихся собственниками отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений и сооружений на указанных земельных участках, цена участка при его приобретении устанавливается субъектами РФ в пределах:
- 20% кадастровой стоимости для земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек;
- 2,5% кадастровой стоимости для земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Если организация является собственником зданий, строений и сооружений, которые прежде не были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, но которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то такие земельные участки могут быть приобретены данной организацией по ценам, устанавливаемым субъектами РФ в зависимости от численности населения в населенных пунктах:
- свыше 3 млн человек - от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 7,5 до 45% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики;
- от 500 тыс. до 3 млн человек - от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 7,5 до 25,5% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики;
- до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, т.е. от 4,5 до 15% от кадастровой стоимости для земель промышленности и энергетики.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Некоторые из компаний-собственников до сих пор применяют практику заключения долгосрочных договоров аренды земельных участков (как правило, сроком на 49 лет). С учетом этого и в свете приведенных новелл Закона нами была рассчитана возможность экономического обоснования выкупа из государственной или муниципальной собственности земельных участков, которые в настоящее время арендуются компаниями-собственниками или находятся у них в постоянном (бессрочном) пользовании.
Если на земельном участке имеются некогда отчужденные из государственной или муниципальной собственности здания, строения или сооружения, принадлежащие компании-собственнику, а сам земельный участок находится за пределами городов с численностью населения свыше 3 млн человек, то стоимость приобретения права собственности на участок и выплата земельного налога в течение 49 лет*(1) (далее - выкуп плюс налог на 49 лет) составит 2,5 + (1,5% х 49) = 76% от кадастровой стоимости земельного участка. Сумма же арендных платежей за тот же период (далее - аренда на 49 лет) при благоприятном варианте толкования п. 2 ст. 3 Вводного закона в редакции Закона будет равняться 98% от кадастровой стоимости земельного участка (т.е. разница в 22% кадастровой стоимости не в пользу этого варианта).
Если земельный участок находится в черте города с численностью населения свыше 3 млн человек, то расходы на выкуп плюс налог на 49 лет (в размере 93,5% от кадастровой стоимости земельного участка) все равно будут ниже (на 4,5% кадастровой стоимости) расходов на аренду на 49 лет, которая также составит 98% от кадастровой стоимости.
Если на земельном участке имеются здания, строения или сооружения, принадлежащие компании-собственнику, которые не были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, то при условии, что:
а) земельный участок находится за пределами городов с численностью населения свыше 500 тыс. человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 78 до 88% кадастровой стоимости;
б) земельный участок находится в черте города с численностью населения от 3 млн до 500 тыс. человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 81 до 99% кадастровой стоимости;
в) земельный участок находится в черте города с численностью населения свыше 3 млн человек, расходы на выкуп плюс налог на 49 лет составят от 81 до 118,5% кадастровой стоимости. Итак, проведенный расчет показал, что даже при благоприятном варианте толкования в отношении размера арендных платежей п. 2 ст. 3 Вводного закона в редакции Закона сумма арендных платежей за 49 лет в подавляющем большинстве случаев значительно выше расходов на выкуп земель вместе с уплатой земельного налога за тот же период. При этом очевидно, что в случае выкупа земельного участка он и по истечении 49 лет будет находиться в собственности компании - необходимости заключать новый договор аренды либо заново производить какие-либо неналоговые платежи не возникнет.
Между тем при долгосрочной аренде, в отличие от выкупа, отсутствует необходимость производить единовременные крупные платежи. Периодическая уплата аренды в течение 49 лет может в итоге оказаться выгоднее выкупа именно вследствие своей растянутости во времени. Для осуществления же крупномасштабных приобретений требуется привлечение значительных финансовых средств (как собственных, так и заимствованных).
Однако в пользу выкупа земельных участков свидетельствует то обстоятельство, что собственник недвижимости подвержен меньшему объему рисков, нежели арендатор. Кроме того, собственник, используя земельные участки в качестве обеспечения (залог недвижимости), может на более выгодных условиях, чем арендатор, привлекать финансирование.
В завершение следует еще раз подчеркнуть, что для юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, возможный срок приобретения таких земельных участков в собственность по обозначенным выше льготным ценам продлен до 1 января 2013 г. Тем не менее с учетом необходимых объемов финансирования и сложностей, зачастую возникающих при приобретении и регистрации прав на недвижимое имущество, компаниям энергетического сектора, владеющим инфраструктурными объектами, имеет смысл безотлагательно оценить рассмотренные аспекты земельного законодательства РФ и принять по ним соответствующие бизнес-решения.