Новый порядок расчета арендной платы за землю

Согласно Закону, из Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) исключено положение, предоставляющее льготы по уплате арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий. Ранее размер арендной платы за использование таких земельных участков не мог быть выше размеров ставок земельного налога, определенных для земель промышленности, энергетики, транспорта и земель иного специального назначения. Иными словами, ежегодная арендная плата за подобные земельные участки не могла превышать 1,5% от их кадастровой стоимости вне зависимости от установленного целевого назначения участков. С 30 октября 2007 г. обозначенный льготный порядок определения размера арендной платы перестал действовать. Новая редакция п. 2 ст. 3 Вводного закона предусматривает иные предельные размеры арендной платы за использование земельных участков: - 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков - общая ставка; - 0,3% кадастровой стоимости земельных участков, арендуемых из земель сельскохозяйственного назначения; - 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. При этом не совсем ясно, на какие именно категории земельных участков распространяется данное положение, поскольку в тексте закона используется словосочетание "указанных земельных участков", что предполагает применение приведенных предельных размеров арендной платы лишь к определенным категориям земельных участков, перечисленных в абз. 1 п. 2 ст. 3 Вводного закона. Абзац 1 п. 2 ст. 3 Вводного закона содержит указание на то, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Для земельных участков, на которых расположены линейные объекты, предусмотрены изъятия из данной нормы. Так, юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками на право их аренды или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 г. Из приведенных формулировок не совсем понятно, относятся ли установленные новой редакцией Вводного закона предельные размеры арендной платы: а) ко всем арендуемым земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности; б) лишь к тем участкам, право постоянного (бессрочного) пользования которых подлежит переоформлению на право аренды в соответствии с положениями Вводного закона после вступления в силу Закона (после 30 октября 2007 г.). В последнем случае нормы Закона о предельных размерах арендной платы будут применяться лишь к строго ограниченному числу договоров аренды земельных участков, заключенных компаниями-собственниками с органами государственной власти и местного самоуправления, а именно к договорам, по которым право аренды земельных участков возникает у компаний-собственников вследствие переоформления права постоянного (бессрочного) пользования после вступления в силу Закона. Очевидно, что подобное толкование п. 2 ст. 3 Вводного закона (с изменениями, внесенными Законом) не отвечает интересам компаний-собственников как арендаторов, поскольку предполагает практически неограниченную свободу органов государственной власти и местного самоуправления при установлении размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не подпадающие под вышеперечисленные критерии. При интерпретации положений п. 2 ст. 3 Вводного закона (с изменениями, внесенными Законом) в пользу компаний-собственников следует говорить об общей законодательной норме, предусматривающей применение предельных размеров арендной платы для земельных участков, права постоянного (бессрочного) пользования которыми были переоформлены на права аренды как до, так и после вступления в силу Закона. Такое толкование позволит компаниям-собственникам выплачивать ежегодную арендную плату, в том числе за аренду земельных участков из земель поселений, не превышающую 2% от кадастровой стоимости соответствующих земельных участков. Правоприменительная практика позволяет увидеть, насколько по-разному понимается земельное право в различных субъектах РФ. Поэтому, как представляется, однозначно решить вопрос толкования п. 2 ст. 3 Вводного закона (с изменениями, внесенными Законом) сможет либо устоявшаяся судебная практика (прежде всего, ВАС РФ и федеральных арбитражных судов округов), либо подзаконные нормативно-правовые акты Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, которыми устанавливался бы порядок определения арендной платы для анализируемой ситуации. Между тем и сам Закон (п. 2 ст. 3) предусматривает, что арендная плата за использование земельных участков, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, определяется соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, а порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. Неоднозначность толкования положений Закона при высокой цене вопроса (точнее, его разрешения в ту или иную сторону) для компаний-собственников, на наш взгляд, требует проведения комплекса политико-правовых мер по работе с органами государственной власти и местного самоуправления. Основная задача такой работы - обеспечить применения установленных Законом предельных размеров арендной платы ко всем договорам аренды, заключаемым компаниями-собственниками в отношении земельных участков, права постоянного (бессрочного) пользования на которые были переоформлены или подлежат переоформлению на права аренды.